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Immobilier et construction

Résiliation d'une promesse d'achat et perte en capital

  • Laura Bonnet
Par Laura Bonnet Avocate
Est-ce que les honoraires professionnels engagés par un vendeur ou une vendeuse pour la vente de son immeuble qui a avorté peuvent être déduits à titre de perte en capital?

Oui, selon une note d’interprétation rendue par Revenu Québec le 7 janvier 2022, sous réserve de certaines précisions.

Les faits donnant lieu à cette interprétation sont les suivants : un vendeur signe une promesse d’achat d’immeuble avec un acheteur et engage alors d’importants honoraires professionnels. Or, l’acheteur résilie la promesse d’achat, ce qui amène le vendeur à se demander s’il peut déduire les honoraires professionnels encourus à titre de perte en capital, en vertu de la Loi sur les impôts (ci-après, « LI »).

À titre de rappel, une promesse d’achat est un avant-contrat selon lequel la personne souhaitant acheter et la personne souhaitant vendre s’engagent mutuellement à acquérir et à vendre un immeuble, sous réserve de la réalisation préalable des conditions prévues dans l’avant-contrat (ex. vérification diligente, obtention d’un financement, etc.). Une fois les conditions réalisées, les parties procéderont à la signature d’un contrat de vente, communément appelé l’acte de vente.

Selon la LI, une perte en capital se concrétise lorsqu’un bien est disposé. Revenu Québec précise que le droit d’acheter ou de vendre un bien, lequel découle de la promesse d’achat, est un droit qui peut faire l’objet d’une disposition.

Afin de savoir si une dépense peut être déduite à titre de perte en capital lors de l’aliénation (ou résiliation) d’une promesse d’achat, il est important de s’assurer que la dépense résulte spécifiquement de la préparation ou de la résiliation de la promesse d’achat et non pas de l’aliénation (ou la non-aliénation) de l’immeuble.

À titre illustratif, un vendeur ou une vendeuse pourrait déduire à titre de perte en capital les frais encourus pour les fins de la préparation de la résiliation de la promesse d’achat, soit par exemple les frais de préparation d’une transaction-quittance.

Les frais encourus pour l’aliénation de l’immeuble, soit la prise de photographies par une agence immobilière, l’organisation de visites et les frais de publication en ligne, ne seraient pas, quant à eux, déductibles à titre de perte en capital lors de la résiliation de la promesse d’achat. En revanche, ces frais seront ajoutés au coût de l’immeuble dans la mesure où la transaction de vente venait à se matérialiser.

Dans les faits en l’espèce, Revenu Québec a conclu que le vendeur pouvait déduire à titre de perte en capital seulement les honoraires professionnels encourus pour la préparation, la conclusion et la résiliation de la promesse d’achat.

Si vous avez des questions ou encore si vous désirez en apprendre davantage sur les impacts fiscaux résultant de la résiliation d’une promesse d’achat, notre équipe de professionnels et de professionnelles en droit immobilier et en droit fiscal est là pour vous aider. N’hésitez pas à communiquer avec nous!

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