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Immobilier et construction

Habitations neuves : le plan de garantie obligatoire et les autres

  • Joanie Talbot
Par Joanie Talbot Avocate
Une personne entend faire l’acquisition d’une unité de copropriété divise dans une tour de condominiums en cours de construction comportant sept (7) étages hors sol. Est-ce que ce bâtiment est assujetti aux dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (le « Règlement ») exigeant que le constructeur passe avec l’acheteur un « contrat de garantie » conforme aux dispositions réglementaires?

Non. L’article 2 du Règlement prévoit les types de bâtiments neufs destinés à des fins principalement résidentielles pour lesquels il trouve application. Parmi les immeubles assujettis, on y retrouve notamment le bâtiment multifamilialdétenu en copropriété divise« comprenant au plus 4 parties privatives superposées, sans tenir compte, dans le calcul de ces 4 parties, des espaces privatifs dont la destination est le stationnement ou le rangement »(article 2, paragraphe 2 du Règlement). Sont donc exclues les tours de condominiums de cinq (5) étages et plus.

A contrario, pour les immeubles neufs visés par le Règlement, l’acheteur bénéficie de protections complémentaires aux garanties légales du Code civil du Québec auxquelles une transaction peut être assujettie.

Ainsi, pour les bâtiments visés par le Règlement, le constructeur doit adhérer à un « plan de garantie » obligatoire administré par un organisme solvable, indépendant et approuvé par la Régie du bâtiment du Québec (« RBQ »), soit l’ « administrateur » dans le Règlement, étant actuellement la Garantie de construction résidentielle (« GCR »).

Ce régime juridique peut notamment s’avérer intéressant, par exemple, pour l’acheteur d’un bâtiment résidentiel neuf assujetti dont le constructeur ferait faillite après le premier versement effectué lors de la signature de la promesse d’achat, ou encore, en cours de construction.  

Par l’établissement de ce régime juridique ayant été bonifié par une version révisée du Règlement entrée en vigueur le 1er janvier 2015, l’une des intentions du législateur était d’accroître les protections des acheteurs (« bénéficiaires » dans le Règlement) quant à la bonne exécution des obligations du constructeur concernant les acomptes versés et les vices de construction et de favoriser un traitement rapide et efficace des réclamations des bénéficiaires.

À noter cependant que le « plan de garantie obligatoire » comporte des plafonds d’indemnisation et ne couvre pas tous les types de préjudices subis. Le Règlement prévoit également la procédure applicable et ses modalités pour la mise en œuvre des droits des bénéficiaires.

Pour conclure, dans le cas précité d’un immeuble de condominiums de cinq (5) étages et plus auquel le plan de garantie obligatoire et réglementé n’est pas applicable, certains constructeurs décident d’adhérer à des plans de garantie dits « privés ». De tels plans privés n’étant pas réglementés et étant offerts par des organismes servant d’intermédiaires entre l’entrepreneur et l’acheteur, leurs termes et protections peuvent aléatoirement varier et il convient évidemment d’en faire une lecture particulièrement attentive pour en cerner les tenants et aboutissants.

Pour toute question relative au plan de garantie obligatoire et aux plans de garantie dits « privés » et/ou quant à l’exercice de vos droits en découlant, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de droit de la construction.

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