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Immobilier et construction

Servitude de passage et extinction

  • Marc-André Lemire
Par Marc-André Lemire Avocat
Une servitude de passage peut-elle s’éteindre pour raison de non-usage par son bénéficiaire?

Oui. L’article 1191 (5) du Code civil du Québec énonce spécifiquement que les servitudes peuvent s’éteindre par le non-usage pendant une période de 10 ans.

La partie qui prétend qu’une servitude de passage est éteinte a le fardeau de prouver, selon la prépondérance des probabilités, que celle-ci n’a fait l’objet d’aucun usage « utile » pendant une période de 10 ans à compter du jour de son dernier usage (articles 1179 et 1192 du Code civil du Québec). Cette preuve peut être administrée par tous moyens, notamment par l’usage de photographies aériennes.

Récemment, dans l’arrêt Hilborn c. De Koven, la Cour d’appel a énoncé qu’un usage « utile » s’entend d’un usage de la servitude qui est conforme à la description de celle-ci.

À titre d’exemple, dans l’hypothèse où le texte constitutif de la servitude énonce explicitement que son bénéficiaire a droit d’emprunter un chemin sur un lot voisin à pied et en automobile, le fait de ne pas être passé en automobile sur l’assiette de la servitude pendant 10 ans pourrait entraîner la réduction partielle de cette dernière. En d’autres termes, seul l’usage de la servitude à pied demeurerait en vigueur. Dans la même veine, l’usage de seulement une partie de l’assiette de la servitude pourrait entraîner la réduction de la servitude vis-à-vis toute autre partie qui aurait été inutilisée pendant 10 ans.

Il est toutefois à noter que l’usage utile de la servitude par son bénéficiaire n’a pas à être fréquent. Comme le rappelle la Cour d’appel dans l’arrêt cité plus haut, un seul usage utile de la servitude pendant la période de 10 ans peut permettre de faire échec à toute prétention d’extinction ou de réduction de celle-ci.

Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe de droit immobilier qui saura vous conseiller dans l’étendue de vos droits et obligations à l’égard de servitudes.

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