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Immobilier et construction

Les charges liées à une servitude réelle de passage

La personne propriétaire d’un immeuble bénéficiant d’une servitude réelle de passage doit-elle contribuer aux frais d’entretien du fonds servant sur lequel s’exerce ladite servitude?

Oui. Toutefois, afin de déterminer les charges que doit supporter le ou la propriétaire de l’immeuble bénéficiant de la servitude réelle de passage, il est nécessaire de s’en remettre à l’acte constitutif de ladite servitude.

L’article 1177 du Code civil du Québec définit la servitude comme suit : « une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. […] »

De manière générale, la création de servitudes de passage résulte du fait que les propriétés et les occupants ou occupantes d’un immeuble n’ont pas directement accès à une voie publique et ont besoin de pouvoir circuler sur une partie d’un terrain voisin afin d’accéder à ces voies de circulation. Il devient alors nécessaire de constituer ces servitudes, lesquelles sont la plupart du temps permanentes et perpétuelles, ce qui permet de transférer les droits prévus dans les actes constitutifs de servitude à l’acheteur subséquent ou l’acheteuse subséquente d’une des propriétés affectées.

Bien qu’en principe il appartienne à la personne propriétaire du fonds dominant d’assumer les charges liées aux travaux d’entretien du fonds servant pour permettre l’usage et la conservation de la servitude, il est possible de prévoir dans l’acte constitutif de la servitude les obligations respectives des fonds servant et dominant à l’égard des travaux nécessaires et de leurs coûts.

En effet, selon la Cour d’appel, le titre constitutif de la servitude demeure la « pièce maîtresse » définissant les droits et obligations des parties à l’acte. Les articles généraux du Code civil du Québec concernant l’exercice de la servitude ne s’appliquent alors que si l’acte de servitude est silencieux à l’égard de ses modalités d’exercice.

Ainsi, dans ce dernier cas, la règle générale est à l’effet que le fonds dominant est tenu, à ses frais, des travaux d’entretien du fonds servant pour permettre l’usage et la conservation de la servitude. Dans le cas où plusieurs fonds bénéficient d’une servitude de passage, il est possible de partager les coûts d’entretien entre les différentes personnes titulaires des fonds dominants en tenant compte de l’utilisation des lieux par chacune d’entre elles.

Pour toute autre question concernant les enjeux reliés aux servitudes réelles de passage, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe en droit immobilier.

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