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Immobilier et construction

Recours contre une société dissoute suivant l’achat d’un immeuble affecté d’un vice caché

Est-il possible de poursuivre en justice une société par actions régie par la Loi sur les sociétés par actions (« LSAQ ») ayant vendu un immeuble affecté d’un vice caché si cette dernière a été dissoute?

Oui, mais seulement dans la mesure où le recours est intenté dans les trois (3) ans suivant la dissolution de la société. 

Aujourd’hui, il est fréquent de voir une société par actions être propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles, notamment pour des raisons fiscales.  Également, il arrive que la société ne possède qu’un seul immeuble comme actif de sorte qu’après la vente de celui-ci, l’on procède à sa dissolution.

La société dissoute cesse d’exister à compter de la date et de l’heure figurant sur le certificat de dissolution émis par le registraire des entreprises du Québec.

Néanmoins, en vertu de l’article 306 de la LSAQ, il est possible d’intenter un recours contre une société dissoute dans les trois (3) ans suivant sa dissolution. Pour ce faire, il faut adresser une demande de reconstitution au registraire des entreprises du Québec. Cette demande peut être faite par toute personne intéressée. À la réception de cette demande, le registraire avise les derniers administrateurs et actionnaires de la société dissoute. Dans la mesure où ces derniers acceptent, un certificat de reconstitution est émis et le processus est complété. En cas de refus, le tribunal tranche sur la demande de reconstitution.

Il est important de noter que si la société a été dissoute par déclaration d’un actionnaire unique, l’article 313 de la LSAQ prévoit que les droits et obligations de la société suivant la dissolution deviennent ceux de l’actionnaire. Dans ce cas précis, la poursuite devra être dirigée contre son ancien actionnaire unique personnellement et la procédure de reconstitution ne sera donc pas nécessaire. L’actionnaire unique peut être poursuivi plus de trois (3) ans après la dissolution. Le recours sera tout de même prescrit trois (3) ans après la connaissance du vice par l’acheteur.

Dans le cas d’une poursuite contre la société dissoute, les actionnaires demeurent tenus à l’exécution des obligations de la société jusqu’à concurrence de la valeur de la part du reliquat qu’ils ont reçue à la dissolution. La reconstitution de la société est essentielle pour que les actionnaires soient tenus à ce reliquat. Pour ce qui est de la poursuite contre l’actionnaire unique, la responsabilité de ce dernier sera sans limite.

Il faut préciser que si la société par actions est régie par la Loi canadienne sur les sociétés par actions (« LCSA »), les modalités d’exercice d’un tel recours sont différentes de celles prévues à la LSAQ. Le délai pour poursuivre une société fédérale dissoute est notamment de deux (2) ans, puis il n’existe pas de règle spécifique en cas de dissolution par un actionnaire unique.

Nos équipes de droit immobilier, de la construction et de droit des affaires demeurent à votre disposition pour vous assister dans le cadre de toute transaction immobilière, de recours pour vice caché ou de dissolution de société.

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