Immobilier et construction

Ce qu’il faut savoir sur la location à court terme de logement du type « Airbnb »

  • Ghislain Côté
Par Ghislain Côté Associé
À l’ère du numérique, l’industrie du tourisme se voit chamboulée par l’arrivée de plusieurs applications mobiles et de sites Web ayant l’objectif de faciliter la recherche d’hébergements des voyageurs.

L’essor de ces plateformes sur le marché a soulevé plusieurs questionnements quant à la concurrence déloyale qu’elles peuvent engendrer, notamment pour les hôtels, qui doivent entre autres assumer une taxe d’hébergement. Qui plus est, les plateformes de location à court terme contribuent à réduire le nombre de logements à vocation résidentielle, ce qui fait gonfler le prix des loyers. En effet, plusieurs propriétaires préfèrent opter pour la location touristique plutôt que de trouver un locataire à plus long terme dans le but d’augmenter le rendement de leur propriété.1

Modification du Règlement sur les établissements d’hébergement touristique

En réponse au problème, le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique a été modifié et entrera en vigueur le 1er mai 2020.2 La loi encadrera dorénavant la location touristique de manière plus serrée en imposant certaines obligations supplémentaires aux propriétaires désirant louer à court terme leur logement.

Le nouveau règlement divise les différents logements en deux catégories soit, l’« établissement de résidence principale » et l’« établissement d’hébergement touristique ». Pour les personnes désirant mettre en location leur résidence principale, il suffit d’obtenir une attestation disponible en ligne et moyennant certains frais raisonnables. Pour celles qui souhaitent plutôt mettre en location un établissement dit d’hébergement touristique, l’obtention d’un numéro d’établissement est requise. Ce dernier doit ensuite apparaitre sur toute publicité en ligne. L’obligation de fournir une copie du contenu du bail permettant ce type d’exploitation touristique ou de fournir l’autorisation du propriétaire a aussi été ajoutée. En cas de non-respect du règlement, le propriétaire s’expose à des amendes assez salées qui peuvent varier entre 2 500 $ et 100 000 $.3

Règlementation municipale

 De leur côté, les municipalités peuvent aussi établir leur propre règlementation. Effectivement, elles peuvent modifier leurs règlements de zonage de manière à contrôler davantage ce type de location allant même jusqu’à l’interdire complètement. D’ailleurs, c’est ce que fait la Ville de Québec qui distingue déjà les locations sur le lieu de résidence principale et celles qui constituent de l’hébergement touristique collaboratif. La Ville désigne par l’entremise du zonage les arrondissements sur lesquels l’hébergement touristique commercial est autorisé. L’obtention d’un permis délivré par la Ville est aussi exigée.4 À Montréal, les restrictions varient aussi en fonction des différents arrondissements et du type d’habitation. La règlementation de certaines zones interdit complètement la location à court terme. D’autres zones sont pour leur part limitées quant à la distance exigée entre chaque résidence de location touristique. La Ville interdit aussi l’usage de boîte à clé « Airbnb » sur le domaine public. Un certificat de localisation est également exigé lorsque le logement ne constitue pas le domicile principal du propriétaire.5

Des propriétaires contestent

Certains locateurs qui utilisent le site Internet Airbnb sont en désaccord avec un resserrement de la règlementation.

Afin de contester l’amende qui lui avait été imposée, un propriétaire offrant sa résidence en location sur la plateforme Airbnb a tenté de faire valoir un droit aux usages qu’il qualifie de « virtuels » devant la Cour municipale de la Ville de Québec. En effet, selon ce dernier, il faut distinguer l’offre de location de l’usage en soi puisqu’il ne s’agirait ni d’une utilisation du sol ni d’une construction. Ainsi, il a avancé que la Ville avait outrepassé sa compétence en matière de zonage puisqu’elle avait prohibé l’offre de location en ligne. Par le fait même, la question à savoir si le fardeau de preuve avait été rencontré a été soulevée. À cela, le Tribunal a répondu que la Ville avait rencontré son fardeau de preuve et que le l’offre de location, faisant partie intégrante de la location elle-même, constitue un usage que la Ville peut prohiber.6 Le défendeur ainsi qu’un groupe de propriétaires qui se trouvent dans des situations semblables se mobilisent présentement afin de porter le jugement devant la Cour supérieure.7

L’importance de se renseigner

Avant d’investir dans une propriété avec l’idée de la mettre en location sur des plateformes du type « Airbnb », il est donc important de vérifier les règlementations provinciales et municipales et de s’assurer qu’elles le permettent. Il faut aussi garder en tête qu’il s’agit de dispositions qui évoluent constamment avec l’arrivée de nouvelles plateformes en ligne et qu’il est pertinent de se tenir à jour en la matière lorsque l’on offre sa propriété en location.

N’hésitez pas à consulter notre équipe en immobilier et en construction pour répondre à toute question relative à la location de votre immeuble.

** Cet article a été rédigé en collaboration avec Élizabeth Cloutier, stagiaire en communications et marketing.**

1Martin CROTEAU. « Québec serre la vis aux propriétaires utilisateurs de Airbnb », La Presse (5 juin 2019), « en ligne : https://www.lapresse.ca/actualites/politique/201906/05/01-5228954-quebec-serre-la-vis-aux-proprietaires-utilisateurs-de-airbnb.php (page consultée le 23 janvier 2020) ».
2Cabinet de la ministre du tourisme, « Hébergement touristique : le gouvernement du Québec fait un pas de plus vers la modernisation du système de classification », CISION (13 novembre 2019), en ligne : https://www.newswire.ca/fr/news-releases/hebergement-touristique-le-gouvernement-du-quebec-fait-un-pas-de-plus-vers-la-modernisation-du-systeme-de-classification-873924260.html (page consultée le 23 janvier 2020).
3Ministère du tourisme, « Hébergement », Gouvernement du Québec (18 novembre 2019), en ligne : https://www.quebec.ca/tourisme-et-loisirs/services-industrietouristique/hebergement/reglementation/ (page consulté le 23 janvier 2020).
4Ville de Québec, « Hébergement touristique commercial », en ligne : https://www.ville.quebec.qc.ca/gens_affaires/reglements_permis/hebergement/index.aspx (page consulté le 24 janvier 2020).
5Ville de Montréal, « Ville-Marie – Résidence de tourisme (Airbnb) », (20 août 2019), en ligne : http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/ville-marie-%E2%80%93-r%C3%A9sidences-de-tourisme-airbnb (page consultée le 24 janvier 2020).
6Ville de Québec c. Ratté, 2019 QCCM 184 (CanLII).
7 Marc ALLARD, « Des proprios Airbnb en Cour supérieure », Le Soleil (16 janvier 2020), en ligne :  https://www.lesoleil.com/actualite/justice-et-faits-divers/des-proprios-airbnb-en-cour-superieure-ffa7b7a091ca3e47f2b5348580920c1f (page consultée le 22 janvier 2020).

1