L’obligation de l’acheteur : dénoncer le vice caché dans un délai raisonnable

Parfois, la situation devient plus complexe lorsque le vendeur veut appeler lui-même son propre vendeur en garantie afin que ce dernier soit condamné, le cas échéant, à payer à sa place les dommages résultant du vice. Il est fréquent de voir ainsi en matière immobilière des appels en garantie en cascade où chaque vendeur doit dénoncer le vice à son propre vendeur dans un délai raisonnable afin de conserver ses droits et recours.

Récemment, un vendeur appelé en garantie par l’acheteur principal l’a appris à ses propres dépens. La Cour a décidé qu’il aurait dû dénoncer le vice dans un délai raisonnable, soit avant l’expiration d’un délai de six (6) mois selon la jurisprudence, à moins de bénéficier d’une prolongation de délai qui est possible dans certaines situations particulières.

Dans cette affaire, le vendeur a décidé de dénoncer la situation à son propre vendeur 16 mois après qu’il ait eu connaissance du vice. Ce dernier, qu’on appelle le « défendeur en garantie », a donc soulevé le moyen de défense de l’article 1739 du Code civil du Québec afin de faire rejeter la réclamation à son égard.

L’article 1739 C.c.Q. énonce ce qui suit :

« L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

Il importe de souligner que le but de la dénonciation prévue à l’article 1739 C.c.Q. n’est pas de réclamer le paiement d’une somme d’argent au vendeur, mais tout simplement de dénoncer la découverte et l’existence de vices et permettre au vendeur de préalablement corriger ou réparer le bien affecté de vices.

Il s’agit d’une condition de fond importante qui, dans ce cas, a été fatale au demandeur en garantie puisque le juge a accueilli la requête en rejet d’action de la part du défendeur en garantie.

Décision : Matte c. Bernadet et al., 2011 QCCQ 3348