La qualification d’un revenu (bénéfice) généré suivant la disposition d’un bien

Non. La Loi de l’impôt sur le revenu (« L.I.R. ») prévoit que le revenu généré par la disposition d’un bien peut être qualifié soit de revenu d’entreprise ou de gain en capital. Au sens de la définition du terme « entreprise » se retrouvant au paragraphe 248(1) L.I.R., cette notion englobe notamment « les projets comportant un risque ou les affaires de caractère commercial ». Cette expression n’étant pas définie au sein même de la L.I.R., la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Friesen c. Canada a statué qu’il doit être démontré que le contribuable planifiait la réalisation d’un bénéfice. Parmi plusieurs facteurs à analyser, la Cour d’appel fédérale établit dans l’arrêt Canada Safeway Limited c. La Reine que le plus déterminant est celui de l’intention du contribuable au moment de l’acquisition dudit bien. Si, au moment de l’acquisition, le contribuable a une motivation existante de revendre le bien avec bénéfice, l’opération pourrait se qualifier comme un projet comportant un risque de caractère commercial, militant ainsi en faveur d’une qualification du revenu comme un revenu d’entreprise. À noter que les tribunaux ont énuméré dans l’affaire Happy Valley Farms Ltd. c. La Reine les principaux facteurs à analyser dans le cadre d’une telle analyse.

Dans l’éventualité où l’intention principale du contribuable est relative à un investissement à long terme, la notion d’intention secondaire devient pertinente. Dans l’affaire 6610048 Canada Inc. c. Canada, la Cour canadienne de l’impôt énonce que lorsque le contribuable a une intention secondaire de disposer de son bien afin de réaliser un bénéfice, et ce, si un projet ne se concrétise pas, l’opération pourrait également être qualifiée comme une disposition dans le cadre d’un projet comportant un risque de caractère commercial. Pour ce faire, le contribuable doit notamment avoir été motivé par l'intention secondaire de le revendre avec bénéfice au cas où une occasion intéressante se présenterait, laquelle intention doit être présente au moment de l’acquisition du bien. 

À noter qu’une exception existe lorsqu’il s’agit de la disposition d’un bien immobilier résidentiel. En effet, si un bénéfice est réalisé lors d’une revente précipitée (moins de 12 mois après son acquisition), il sera entièrement imposable comme revenu d’entreprise, sauf dans certaines exceptions prévues. 

Ainsi, avant de conclure à la réalisation d’un gain en capital, il est important d’être conscient qu’une multitude de facteurs sont à analyser afin de pouvoir s’assurer que le revenu généré par la disposition d’un bien ne se qualifie pas plutôt comme un revenu d’entreprise. Cette question revêt une grande importance notamment au niveau des impôts exigibles au revenu généré par une telle disposition. 

Nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de droit des affaires afin que nous puissions vous accompagner dans le cadre de ce type d’opération et son imposition.