L’absence de dénonciation, toujours fatale à la validité d’une hypothèque légale de la construction ?

Dans le domaine de la construction, les entrepreneurs ne faisant pas affaires directement avec le propriétaire d’un immeuble doivent lui dénoncer par écrit leur contrat s’ils souhaitent bénéficier d’une hypothèque légale de la construction. Sinon, l’absence de dénonciation est souvent fatale à la validité de cette hypothèque.

Or, qu’arrive-t-il si vous découvrez, après coup, que l’entité avec qui faisiez affaires n’est en réalité qu’un nom à des fins de marketing, sans être une entité légale ? Ce fut le cas pour la défenderesse dans la décision qui nous intéresse aujourd’hui. En effet, le client de la défenderesse regroupait plusieurs entreprises, dont une qui a retenu leurs services à titre de donneur d’ouvrages et une autre qui est le véritable propriétaire de l’immeuble.

En présence de motifs raisonnables de croire que le donneur d’ouvrage était aussi le propriétaire de l’immeuble, Cimaise inc., la défenderesse, fait face à une situation où il n’y a pas eu de dénonciation en temps. Est-ce que leur hypothèque légale de la construction reste tout de même valide dans un tel scénario ? 

La Juge Matteau a répondu par l’affirmative à cette question dans sa décision du 13 juillet dernier, Gestion immobilière Groupe Robin inc. c. Cimaise inc. Dans cette affaire, le Groupe Robin a obtenu les services de Cimaise inc., une firme d’architectes, dans le cadre d’un projet de construction. En tout temps durant les travaux, Cimaise inc. a fait affaires avec des représentants qui s’identifiaient sous le nom de Groupe Robin, agissant aussi comme les propriétaires de l’immeuble. Il appert que ces représentants utilisent le nom Groupe Robin, entre autres, aux fins de marketing et pour désigner plusieurs de leurs projets de construction.

Impayée pour ses services, Cimaise inc. a inscrit une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble. C’est alors que Gestion immobilière Groupe Robin inc. entreprend des démarches pour faire radier cette hypothèque en prétendant que Cimaise inc. a fait affaires avec Les Constructions Robin inc. et non le véritable propriétaire de l’immeuble, soit Gestion immobilière Groupe Robin inc. et que, en l’absence de dénonciation, l’hypothèque n’est pas valide.
 
Malheureusement pour l’entité connue sous le nom du Groupe Robin, cette approche ne fonctionna pas devant la Cour. En effet, la défenderesse a plaidé avec succès qu’une entreprise ne pouvait pas éluder ses responsabilités derrière une structure corporative inconnue du public et occultée par ses propres dirigeants et représentants. De plus, la Cour a confirmé que la définition de « propriétaire de l’immeuble » de la Loi est bien plus large que le seul propriétaire indiqué au registre foncier et qu’elle peut inclure un mandataire autorisé par le propriétaire. 

En conclusion, nous sommes d’avis que cette décision sera forte utile à la protection des droits de tous ceux participant à la construction d’un immeuble.

1   Gestion immobilière Groupe Robin inc. c. Cimaise inc.,, [C.S.] 750-17-002699-159, 13 juillet 2016