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Copropriété

Le projet de loi 16 et les frais de condo

  • Marie-Josée Maltais
Par Marie-Josée Maltais Avocate
L’adoption du projet de loi 16 annonce-t-elle une hausse des frais de condo pour les copropriétaires?

Non, dans la mesure où le fonds de prévoyance de la copropriété est déjà suffisamment constitué.

Toutefois, plusieurs syndicats de copropriétaires ne disposent pas d’un fonds de prévoyance assez bien garni pour effectuer les travaux qui seront nécessaires, à long et moyen terme, afin de réparer ou remplacer les parties communes de l’immeuble (par exemple, la toiture d’une copropriété verticale). En effet, les charges communes (communément appelées « frais de condo ») payées par les copropriétaires sont souvent à peine suffisantes pour couvrir les dépenses courantes et ne permettent pas d’amasser les sommes qui seront nécessaires pour effectuer ces travaux.

Pour remédier à cette situation, la ministre des Affaires municipales et de l’habitation a adopté le 5 décembre 2019 le projet de loi 16. Ce projet de loi prévoit notamment que les syndicats de copropriétaires auront l’obligation de mettre en place un processus d’évaluation périodique du fonds de prévoyance. Cette étude comportera des recommandations aux conseils d’administration des syndicats afin qu’ils puissent fixer, dans chaque budget annuel, les montants appropriés à verser au fonds de prévoyance. 

Cette étude devra obligatoirement être réalisée par des professionnels du bâtiment, dont l’identité n’est pas encore déterminée. Elle le sera lors de l’adoption d’un règlement par le gouvernement à ce sujet. Une étude de fonds de prévoyance aura comme principal objectif d’analyser les travaux majeurs à faire sur les parties communes de l’immeuble et de s’assurer que les sommes suffisantes soient à la disposition des syndicats, au moment où ces travaux devront être effectués. L’étude devra également être mise à jour tous les cinq (5) ans. Cela permettra au conseil d’administration de veiller à la conservation de l’immeuble, sans devoir recourir continuellement à des cotisations spéciales.

Lorsque l’obligation de procéder à ces études prendra effet, le temps alloué aux syndicats pour se conformer à cette nouvelle règlementation dépendra de la date à laquelle la copropriété a été établie : 

  • Les syndicats des copropriétaires déjà établis avant l’entrée en vigueur de ce règlement devront s’y conformer au plus tard trois (3) ans après son entrée en vigueur;
  • À partir de la date d’entrée en vigueur du règlement, les nouveaux syndicats de copropriétaires devront recevoir l’étude de fonds de prévoyance établie par le promoteur, dans les 60 jours de l’assemblée de transition, et se conformer à la nouvelle obligation. 

S’il peut paraître injuste pour certains copropriétaires actuels de subir une hausse potentiellement importante des charges communes, il faut comprendre que deux raisons majeures justifient ce changement. Premièrement, cela permettra aux syndicats de maintenir l’immeuble en bon état plus aisément, grâce aux fonds disponibles, en évitant la détérioration du parc immobilier et les cotisations spéciales ponctuelles. Deuxièmement, ce changement permettra de rétablir l’équité entre les copropriétaires actuels et les copropriétaires subséquents, en faisant en sorte que tous contribuent de manière appropriée à constituer les fonds nécessaires au maintien de l’immeuble, sans égards au moment où ils sont devenus propriétaires de l’immeuble.

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