En construction, le bon permis est garant de l’hypothèque

Dans cette affaire, le Demandeur voulait construire un bâtiment résidentiel à deux unités. À cette fin, il fait affaire avec la Défenderesse, une entreprise spécialisée dans la rénovation résidentielle, afin de l’accompagner dans son projet. Les travaux débutent et la construction progresse à bon rythme. Cependant, les travaux prennent fin abruptement, car les parties ne s’entendent pas sur la nature de leur entente. Ayant toujours un compte impayé, la Défenderesse inscrit une hypothèque légale sur l’immeuble afin de garantir le paiement des travaux. Insatisfait, le Demandeur demande la radiation de cette hypothèque au motif que l’entrepreneur ne possède pas la catégorie de permis appropriés auprès de la Régie du bâtiment pour validement inscrire une hypothèque légale de la construction sur son immeuble.

Le tribunal doit donc vérifier si la Défenderesse détient la bonne catégorie de permis pour pouvoir inscrire une hypothèque sur l’immeuble du Demandeur, et subsidiairement, si le Demandeur avait connaissance du manquement du Défendeur.

Avant de procéder à l’analyse de la décision, il y a lieu de citer l’article 50 de la Loi sur le bâtiment :

« La personne qui n’est pas elle-même un entrepreneur qui a conclu un contrat pour l’exécution de travaux de construction avec un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée peut en demander l’annulation.

Le propriétaire d’un immeuble grevé d’une hypothèque légale, visée au paragraphe 2° de l’article 2724 du Code civil et inscrit à la réquisition d’un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée, peut demander la radiation de l’inscription de cette hypothèque, de même que celle de toute autre inscription s’y rapportant qu’aurait pu requérir l’entrepreneur.

Une demande d’annulation ou de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence. »

Les descriptions des différentes licences se trouvent en annexe du Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires.

L’immeuble construit par la Défenderesse, soit un bâtiment résidentiel à deux unités, en est un dont l’adhésion à un plan de garantie de maison neuve est obligatoire. Conséquemment, la licence appropriée pour la construction de ce type de bâtisse est celle de l’« Entrepreneur en bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie classe I ou classe II », soit les sous-catégories 1.1.1 et 1.1.2 de la licence de catégorie 1, la licence d’ « Entrepreneur général ». Or, la Défenderesse possède uniquement une licence de la catégorie 1.2 « Petit bâtiment », ce qui exclut nommément la construction des bâtiments visés par les sous-catégories 1.1.1 et 1.1.2. N’ayant pas la licence requise pour construire le bâtiment, la Défenderesse ne pouvait donc pas inscrire une hypothèque légale de la construction sur celui-ci. 

À toute règle son exception, s’il est prouvé que le Demandeur savait que la Défenderesse ne pouvait construire ce type de bâtiment conformément à sa licence, il ne peut pas invoquer l’article 50 de la Loi, le tout conformément au troisième alinéa dudit article. Cette règle semble être une codification de la règle selon laquelle « nul ne peut invoquer sa propre turpitude ». Il semble en effet injuste pour la Défenderesse que le Demandeur s’engage contractuellement malgré un défaut qu’il connait, uniquement pour l’invoquer plus tard. Toutefois, dans les faits, le juge conclut que le Demandeur ne savait pas que la Défenderesse ne pouvait validement entreprendre ce type de travaux. En effet, l’entreprise de construction œuvre dans la rénovation de bâtiment et a déjà participé à la construction de bâtiment neuf, il est donc aisé de la méprendre pour un entrepreneur général en construction. Pour toutes ces raisons, le juge ordonne la radiation de l’hypothèque légale inscrite à la réquisition du Défendeur.

En conclusion, il est important pour l’entrepreneur de s’assurer d’avoir un permis approprié avant d’entreprendre des travaux de construction. Pour le client, une petite recherche concernant l’entrepreneur au registre des détenteurs de licence sur le site de la Régie du bâtiment peut éviter beaucoup de tracas. Dans tous les cas, si un problème survient, ou pour valider la légalité de vos démarches, n’hésitez pas à consulter un avocat.