Des travaux d'importance sur un immeuble qui n'apportent aucune plus-value à celui-ci, est-ce possible?

C’est du moins ce qui est arrivé à Construction Steco inc., à qui la Cour d’appel a confirmé l’ordonnance rendue en première instance de radier son hypothèque légale de la construction pour des travaux d’une valeur de plus de 500 000 $¹. La raison? La preuve a démontré que les travaux effectués n’ont apporté aucune plus-value à l’immeuble.

Rappelons tout d’abord que l’hypothèque légale de la construction, qui existe à compter de l’exécution des travaux et qui survit suivant le respect des formalités de dénonciation et de publication, prend rang avant toute hypothèque conventionnelle pour la valeur de la plus-value que les travaux ont apporté à l’immeuble tel que le prévoit le Code civil du Québec. C’est donc, en principe, une protection de premier plan pour les entreprises qui œuvrent dans le domaine de la construction.

Il existe une présomption à l’effet que la plus-value relative donnée à un immeuble équivaut à la valeur des travaux réalisés. La simple preuve de la nature et de l’étendue des travaux suffit à établir cette présumée plus-value, et donc le droit de l’entrepreneur à l’hypothèque légale. Même si cela demeure un avantage important pour les participants à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, il faut désormais garder à l’esprit que cette présomption peut être écartée par la preuve que les travaux ont apporté une plus-value inférieure au coût des travaux, ou n’ont tout simplement pas apporté de plus-value à l’immeuble.

En effet, suivant l’arrêt Steco de la Cour d’appel, où nous représentions les intérêts de l’intimée, un prêteur privé voyant ses chances de recouvrer sa créance pratiquement anéantie en raison de l’hypothèque légale de la construction colloquée avant lui, la Cour rappelle qu’il est possible que des travaux effectués sur un immeuble ne génèrent aucune plus-value et conclut en ce sens dans le présent cas.

Une telle conclusion est possible plus particulièrement lorsque les travaux réalisés sont spécifiques à l’exploitation d’un type d’entreprise particulier et qu’ils n’ont pas d’effet sur la valeur marchande de l’immeuble. Un acquéreur subséquent, souhaitant implanter un type d’entreprise différent, ne verrait aucun avantage à acquérir des équipements ou améliorations qui s’avéreraient inutiles au type d’exploitation envisagé pour cet immeuble.

C’est à cette situation que Steco a dû faire face. Le juge de première instance ayant conclu que les améliorations apportées à l’immeuble n’étaient d’aucune utilité générale pour un acheteur éventuel, celles-ci n’ont donc pu affecter à la hausse la valeur marchande de l’immeuble. Cette constatation a été confirmée par la Cour d’appel.

La spécificité des travaux est l’élément déterminant à considérer quand vient le temps d’évaluer la portée d’une hypothèque légale de la construction. Plus les travaux effectués sont spécifiques ou particuliers à un type d’exploitation, plus il y a de chances que la plus-value apportée à l’immeuble soit évaluée à la baisse, voire même inexistante. L’impact d’une plus-value relative à zéro est fatal pour l’intervenant du domaine de la construction puisque son hypothèque légale devient sans objet et devra faire l’objet d’une radiation. L’entrepreneur perd ainsi tout rang prioritaire pour le remboursement de sa créance.

À la toute fin de l’arrêt, le juge Dalphond énonce la possibilité pour un tel créancier frustré d’intenter des procédures en enrichissement injustifié contre le créancier dont l’hypothèque conventionnelle est ainsi promue au premier rang. Cette possibilité demeure selon nous questionnable, mais semble être ouverte pour pallier cette situation et permettre à l’entrepreneur de récupérer certaines sommes. Ce recours constituerait l’unique porte de sortie pour l’intervenant de la construction afin d’être payé pour les travaux effectués dans la mesure où, comme le précise la Cour d’appel, une réelle plus-value serait établie en lien avec des travaux d’ordre général qui ne serait pas reliés à l’exploitation spécifique de l’immeuble.

Si vous vous trouvez dans une situation semblable, alors qu’il est possible que les travaux que vous effectuez ou avez effectués n’apportent pas de plus-value à l’immeuble équivalente au coût de vos travaux, ou si vous avez des doutes ou des interrogations sur le sujet, n’hésitez pas à nous consulter pour vous assurer d’être en bonne position pour voir votre créance protégée.

Comme le dit si bien le vieil adage : un homme averti en vaut deux!

¹ Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., 2013 QCCA 217 (ci-après l’arrêt « Steco »).