Immobilier et construction
Dénonciation pour vices cachés aux héritiers de l’entrepreneur, partie 2
Un entrepreneur enregistré, donc faisant affaires sous son nom personnel, construit une résidence et la vend, avec la garantie légale de qualité, à un particulier. Dans les mois suivants, l’entrepreneur décède et le liquidateur de sa succession est déchargé de ses fonctions dans la même année ayant terminé son administration.
Cinq (5) ans après la vente par l’entrepreneur au particulier, ce dernier transmet aux héritiers de l’entrepreneur une dénonciation pour vices cachés, soit un vice de conception des fondations, qu’il vient tout juste de découvrir dans le cadre de travaux de rénovation. Est-ce que les héritiers pourraient éventuellement être condamnés à indemniser le particulier pour les vices cachés affectant l’immeuble vendu par l’entrepreneur défunt?
Oui, selon l’état actuel de la jurisprudence, qui a évolué. Nous avons déjà traité de cette question le 29 octobre 2015 en y répondant par la négative, en fonction de l’interprétation d’un tribunal qui prévalait alors au sujet de l’article 816 du Code civil du Québec. Cette disposition prévoit que les créanciers d’une succession demeurés inconnus lors des paiements faits par le liquidateur n’ont plus aucun recours à l’encontre des héritiers ou des légataires particuliers après un délai de trois (3) ans suivant la décharge du liquidateur. Des décisions récentes sont venues nuancer cette règle, en précisant que les créanciers dont il est question sont ceux qui détenaient une créance liquide et exigible au moment de la décharge du liquidateur. Ainsi, dans notre exemple, le propriétaire de l’immeuble est devenu créancier uniquement lors de la découverte du vice caché, qui est postérieure à la décharge du liquidateur. Il disposerait donc d’un recours contre les héritiers, qui continuent la personnalité juridique du défunt, tant dans ses droits que dans ses obligations. Il convient par contre de souligner que les héritiers qui auront suivi les règles de la liquidation d’une succession prévues par la loi pourront engager leur responsabilité seulement jusqu’à concurrence du montant qu’ils auront reçu en héritage.
