Une décision inédite

Dans cette affaire, l’avis de retrait de percevoir les loyers² avisait formellement les locataires qu’ils n’étaient plus autorisés à payer leur loyer à leur locateur, Fermes aux portes de la nature, et que dorénavant le loyer devait être payé directement à la Banque.

Par contre, la nullité de l’acte hypothécaire sur lequel était fondé l’avis de retrait de percevoir les loyers était recherchée en justice devant la Cour supérieure du Québec. De plus, la validité de l’avis de retrait de percevoir les loyers était elle-même attaquée devant la Cour supérieure du Québec.

Compte tenu du contentieux complexe existant entre leur locateur et la Banque, le juge administratif en est venu à la conclusion que les locataires pouvaient sérieusement douter de l’identité réelle de la personne à qui ils devaient payer le loyer. C’est ainsi qu’ils se sont adressés à la Régie du logement pour demander l’autorisation de déposer temporairement leur loyer au greffe du tribunal comme le permet la Loi. 

Après avoir mis en relief la trame historique des faits, le juge administratif écrit :

« [27] Considérant l'article 1908 du Code civil du Québec et l’article 28 de la Loi sur la Régie du logement, voire même l'article 86 de cette dernière loi, il ne relève pas de la Régie du logement de statuer sur les différends existant entre la créancière et le locateur.

[28] Toutefois, en considérant l’ensemble des faits, l’historique des relations des locataires avec leur locateur, les prétentions contradictoires du locateur versus celles de la créancière quant au droit de percevoir les loyers, il apparaît que les questions de faits et de droit sommairement soulevées au cours de l’audience par le locateur sont, prima facie, suffisamment sérieuses pour amener les locataires à douter de l'identité de la personne à qui ils doivent payer leur loyer.[3]

[29] Vu le contentieux complexe existant entre le locateur et la créancière et vu le témoignage des locataires, il apparaît que ces derniers sont effectivement devenus incertains de l'identité de la personne à qui ils doivent payer leur loyer mensuel.

[30] Les locataires et le locateur plaident ultimement que l’autorisation de déposer le loyer à la Régie permettrait de préserver le statu quo et les droits de tous, et ce, jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu par la Cour supérieure à l’égard de la propriété du lot, et donc de l’immeuble où se trouve le logement, ou jusqu’à ce que cette même Cour se prononce sur l’hypothèque de la créancière et/ou sur l’avis de retrait de percevoir les loyers, selon la première éventualité à survenir.

[31] En conséquence, en conformité avec l'article 1908 du Code civil du Québec, le Tribunal est d'avis que la demande d'autorisation de déposer le loyer à la Régie du logement est justifiée. »

Commentaires

Antérieurement à cette décision, la doctrine³ et la jurisprudence⁴ étaient d’avis qu’il n’y avait pas lieu d’autoriser le dépôt des loyers au greffe du tribunal lorsque le créancier hypothécaire s’était conformé aux exigences relatives au retrait d’autorisation de percevoir les loyers.

Toutefois, dans cette affaire particulière, il y avait lieu de distinguer la jurisprudence antérieure, car la nullité de l’acte hypothécaire était recherchée devant la Cour supérieure, d’une part, et d’autre part, les constituants de l’hypothèque eux-mêmes n’avaient pas le droit de réclamer le loyer, car ils ne l’avaient jamais perçu. Le juge administratif résume bien la situation qu’il décrit ainsi :

« [22] Le locateur plaide que l’avis de retrait de percevoir le loyer est irrégulier et illégal, qu’il a été exercé par la créancière de manière excessive et déraisonnable et contrairement aux exigences de la bonne foi. Il plaide que la créancière titulaire de l’hypothèque n’a pu acquérir plus de droits que les constituants, les parties intéressées Lussier et Lessard, en avaient. Il invoque en substance l’opinion doctrinale de l’auteur Louis Payette, laquelle est au fait que le titulaire d’une hypothèque n’a pas le droit de réclamer des créances si le constituant de l’hypothèque n’a pas lui-même ce droit.[1] »

Par conséquent, il n’y a pas d’automatisme en matière de retrait de percevoir les loyers et cette décision démontre qu’il est possible pour un locataire d’obtenir la permission de déposer son loyer à la Régie du logement malgré la signification d’un avis de retrait de percevoir les loyers lorsque certaines conditions particulières sont présentes.

1Deblois c. Fermes aux portes de la nature s.e.c. et al., 2013 QCRDL 37197 - Lien direct à la décision : http://www.jugements.qc.ca/php/decision.php?liste=75984361&doc=A2DD8061476A18B73357338D4E137630625AD0FC7283C32827232AA228745F62&page=6#_ftn3

2 Il est à noter que l’avis de retrait de percevoir les loyers n’a pas d’effet sur le bail. Le bail se poursuit et il peut même être reconduit. Le créancier ne devient pas le locateur. Le locateur demeure responsable de l'exécution de ses obligations contractuelles. Le locataire, quant à lui, continue de bénéficier des droits et recours prévus par la loi.

3 Louis PAYETTE, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e édition, 2010.

4Séguin c. Société d’hypothèques C.I.B.C., AZ-95061123, (R.D.L., 1995-05-30).