Affaire Ostiguy c. Allie : Fragilisation du Registre foncier ou reconnaissance de l’effet incontournable de la prescription acquisitive?

En effet, c’est sous la plume de l’Honorable Juge Gascon, J.C.S.C., que la majorité des juges de la Cour Suprême du Canada en sont arrivés à la conclusion que les droits réels de propriété validement acquis par prescription acquisitive avaient préséance sur les droits inscrits au Registre foncier.

Dans les faits, entre 1994 et 2011, Mme Allie a utilisé, sans opposition de quiconque et au vu de tous, un espace de stationnement situé sur le terrain de son voisin de l’époque. Or, bien que Mme Allie ait juridiquement acquis la propriété dudit espace de stationnement par prescription décennale au cours de l’année 2004, elle n’a jamais entrepris de recours judiciaire pour faire confirmer ses droits. En 2011, les appelants, M. Ostiguy et Mme Savard, acquièrent le terrain de leur voisin sur lequel est situé l’espace de stationnement en question. À peine quelques mois après avoir pris possession de leur nouvel immeuble, M. Ostiguy et Mme Savard déposent une demande d’injonction auprès de la Cour Supérieure du Québec afin d’empêcher Mme Allie de stationner son véhicule sur leur terrain. À l’argument de la préséance des titres inscrits au Registre foncier invoqué par M. Ostiguy et Mme Savard, Mme Allie prétend, quant à elle, qu’elle a acquis le droit réel de propriété de cet espace de stationnement par prescription décennale, laquelle aurait préséance sur tout autre mode d’acquisition.

Dans l’objectif de bien trancher la question qui lui est soumise, la C.S.C. considère essentiel d’entamer son analyse en effectuant un survol historique des rôles respectifs de la prescription acquisitive et de la publicité des droits en droit civil québécois. En effet, la Cour Suprême du Canada estime que le Code civil du Québec reconnaît la prescription acquisitive comme un « moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession » . Pour ce qui est du rôle de la publicité des droits, le Tribunal est plutôt d’avis que celui-ci est, et ce depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, consacré à un rôle traditionnel purement déclaratif de publicité. 

Par conséquent, la plus haute Cour du pays en arrive à un constat qui est sans équivoque : les rôles de la prescription acquisitive et de la publicité des droits sont fondamentalement distincts, de sorte que les droits validement acquis par prescription acquisitive sont opposables aux tiers sans égard aux droits qui peuvent être publiquement inscrits au Registre foncier. 

En d’autres termes, la Cour estime que l’acquisition d’un droit de propriété par prescription acquisitive, bien que non publié au Registre foncier est opposable aux tiers. En effet, la Cour considère que d’en conclure autrement reviendrait à annihiler une importante institution du droit civil québécois, qui vise à conférer des conséquences juridiques à la possession d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, qui est paisible, continue, publique et non équivoque.

Par le truchement de cette décision, la Cour Suprême du Canada vient indéniablement mettre un terme au débat qui existait depuis très longtemps déjà entre la prescription acquisitive et la certitude apparente des inscriptions contenues au Registre foncier. Dans les circonstances, il ne fait aucun doute que cette décision de la Cour Suprême du Canada semble être la solution la plus cohérente et logique avec l’esprit général du Code civil du Québec.

En conclusion, nous trouvons pertinent de mentionner que les nouveaux acquéreurs d’une propriété ne sont pas nécessairement dépourvus de tout recours malgré le jugement tout récemment rendu. En effet, l’article 1724 du Code civil du Québec stipule que « Le vendeur se porte garant envers l'acheteur de tout empiétement exercé par lui-même, à moins qu'il ne l'ait déclaré lors de la vente. Il se porte garant, de même, de tout empiétement qu'un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d'exercer avant la vente»³. 

Ainsi, et dans les circonstances du dossier, bien que M. Ostiguy et Mme Savard se voient maintenant privés d'une partie de leur propriété que l'acte de vente qu’ils ont signé prétendait leur transférer, en raison de la prescription acquisitive que leur oppose Mme Allie, il leur est néanmoins possible de réclamer la perte de jouissance y correspondante auprès de leur vendeur, s'ils sont en mesure de prouver que celui-ci connaissait l'empiétement exercé par Mme Allie avant la vente et qu'il ait omis de le déclarer.⁴ 

¹ Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22.
²  Code civil du Québec, RLRQ, c.CCQ-1991, art.2910.
³  Code civil du Québec, RLRQ, c.CCQ-1991, art.1724.
⁴  Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, par. 61 et 62.