Le syndicat peut-il demander l'expulsion d'un copropriétaire et la vente de son unité de condo?

C’est ce qui a été décidé dans une décision récente1 rendue par la Cour du Québec district judiciaire de Gatineau.

Dans cette affaire, le copropriétaire avait acquis en 2006 une unité d’habitation qu’il offrait en location depuis son acquisition.

À l’arrivée d’un nouveau conseil d’administration, il a été porté à la connaissance du nouveau président du Syndicat que M. Allen n’avait acquitté aucune charge commune sur son unité depuis juin 2008.

Un avis de défaut est envoyé, sans succès, à M. Allen, par courrier recommandé en date du 21 novembre 2012. Un nouvel avis est envoyé à M. Allen le 26 décembre 2013, mais cette fois-ci par courrier ordinaire. M. Allen ayant fait défaut de payer la somme réclamée, le syndicat a fait publier un avis d’hypothèque légale le 22 avril 2013 sur l’unité de M. Allen.

Outre la portion des charges communes prescrites au moment de l’envoi de la requête introductive d’instance en décembre 2013, le syndicat allègue que M. Allen doit un solde de 26 584,28 $ sur son unité de condo, soit :

Charges communes depuis le mois de décembre 2010 : 9 058,00 $
Pénalités : 4 725,00 $
Honoraires d’avocat : 4 064,28 $
Intérêts : 8 737,00 $

En ce qui concerne les pénalités, le Syndicat n’ayant pas produit devant le tribunal le nouveau règlement sur les pénalités financières à l’égard de tout copropriétaire en défaut de paiement des charges communes, le juge a rejeté la réclamation concernant les pénalités.

En ce qui concerne la réclamation des honoraires d’avocat, la déclaration de copropriété prévoit généralement que les honoraires du procureur du syndicat seront payés par le copropriétaire en défaut. Or, le Syndicat ayant fait défaut de produire ses factures devant le tribunal, le juge a également rejeté cette portion de la réclamation.

Étant donné qu’en date de l’audience M. Allen était en défaut de payer 17 795 $ à son syndicat, après exclusion des frais de pénalités et des honoraires d’avocat, le tribunal a déclaré le copropriétaire fautif redevable de la somme de 17 795 $ en arrérages de charges communes et en intérêts et il a ordonné le délaissement forcé de l’unité de condo et à défaut qu’il soit procédé à l’expulsion du copropriétaire par voie de justice.

Commentaire

Il importe de rappeler que le Code civil du Québec accorde des pouvoirs importants au syndicat de copropriété afin de percevoir les charges communes qui lui sont dues. Le Syndicat doit agir avec diligence afin de ne pas perdre des sommes qui lui sont dues.

La signification par huissier aurait permis également d’éviter des délais additionnels ou des problèmes de preuve qui peuvent survenir lors d’envoi de courrier recommandé ou par courrier ordinaire. L’huissier étant un officier public, son procès-verbal de signification fera preuve devant un tribunal. C’est d’ailleurs toujours la meilleure façon de prouver l’envoi d’un document.
Par ailleurs, le tribunal aurait pu souligner au procureur du Syndicat des lacunes dans sa preuve ou dans sa procédure telle que le Code de procédure civile lui permet, mais cela n’a pas été fait en l’espèce.

Il est donc toujours important de produire tous les documents officiels ou originaux (Règlements ou résolutions adoptés par le syndicat, factures d’honoraires professionnels des procureurs, etc.) afin de satisfaire à la règle de la meilleure preuve devant les tribunaux.

1  Syndicat de la copropriété Sommet Côte d'Azur Phase I c. Allen, 2014 QCCQ8741.