Le morcellement d’un ensemble immobilier : connaissez-vous tous les risques?

La première question qui vient à l’esprit à la suite de cette affirmation est la suivante : qu’est-ce qu’un ensemble immobilier?

L’article 45 de la Loi définit un ensemble immobilier de la façon suivante :

[…]

« plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi sur les impôts et si certains d'entre eux ont en commun un accessoire, une dépendance¹  ou, à l'exclusion d'un mur mitoyen, une partie de la charpente. »

Toutes ces conditions sont cumulatives.

L’article 46 de la Loi mentionne que tout intéressé, dont la Régie, peut s’adresser à la Cour supérieure pour faire constater la nullité d’une convention faite à l’encontre de l’article 46 de la Loi. Cette disposition a été interprétée majoritairement par les tribunaux²  comme étant de nullité relative, de telle sorte que seules les locataires et la Régie peuvent s’adresser à la Cour supérieure pour faire déclarer nulle une vente faite en contravention à la Loi.

Avant d'accorder son autorisation, la Régie doit considérer les éléments suivants :

1) l'effet qu'aurait l'aliénation sur les locataires;
2) le nombre de locataires qui pourraient être évincés à la suite de cette aliénation;
3) l'individualisation des services, accessoires et dépendances du logement ou de l'immeuble,
4) l'état du logement,
5) les conditions de financement,
6) le fait que cet immeuble a été construit ou restauré dans le cadre d'un programme du gouvernement, du gouvernement fédéral ou de l'un de leurs ministères ou organismes et tout autre critère prescrit par règlement.

Un avocat pourra être d’une grande utilité au vendeur ou à l’acquéreur afin de compléter toutes les formalités requises pour obtenir l’autorisation de la Régie d’aliéner un immeuble contenu dans un ensemble immobilier.

¹ Ces termes comprennent notamment un cabanon, un terrain de stationnement, une conciergerie, une chaufferie, une piscine, un escalier, etc.
² Rosenthal c. 143954 Canada inc., [1997] J.L. 343 (C.A.)