Immobilier locatif court terme : quels sont les pouvoirs d’inspection et d’enquête de Revenu Québec?

Dans un contexte où la location à court terme, notamment par l’entremise de plateformes comme Airbnb, connaît une popularité croissante, les autorités compétentes exercent une surveillance accrue pour assurer la conformité des propriétaires et exploitants de ces hébergements.

Ce texte vise à examiner l’étendue des pouvoirs de Revenu Québec en matière d'inspection et d’enquête dans le secteur de l’immobilier locatif à court terme. Plus précisément, nous survolerons les outils prévus par la Loi sur l’administration fiscale (RLRQ, ch. A-6.002) (ci-après la « LAF ») dont disposent les autorités fiscales pour détecter les infractions.

La réglementation

La location de résidences sur des plateformes telles qu’Airbnb est rigoureusement encadrée par la législation québécoise. Plus précisément, la Loi sur l’hébergement touristique (RLRQ, ch. H-1.01) prévoit les normes à respecter pour tout établissement offrant au moins une unité d’hébergement à des touristes pour une durée maximale de 31 jours.

La Loi sur l’hébergement touristique prévoit également les infractions pénales auxquelles s’exposent les propriétaires d’immeubles locatifs à court terme.

Les pouvoirs de Revenu Québec

Revenu Québec dispose de prérogatives étendues pour assurer le respect de cette législation. Conformément à l’article 55 de la Loi sur l’hébergement touristique, le ministre du Revenu est investi de la responsabilité des inspections et enquêtes. La LAF encadre ces procédures et confère au ministre des pouvoirs de vérification et d’enquête.

L’article 38 de la LAF autorise les agents de Revenu Québec à pénétrer dans tous lieux où devraient être tenus des registres en conformité d’une loi fiscale, sous réserve d’obtenir le consentement de l’occupant des lieux. Il est important de noter que ce consentement doit être obtenu de l’occupant et pas nécessairement du propriétaire.

Dans un contexte de location à court terme, il suffit donc que l’occupant autorise l’agent à pénétrer dans les lieux.

Sur place, la loi prévoit que les agents peuvent examiner et copier tous documents pertinents pour déterminer les obligations fiscales d’une personne et peuvent contraindre toute personne à leur prêter une assistance raisonnable pour mener leurs inspections.

Enfin, les agents de Revenu Québec sont habilités à prendre des photographies et à faire des copies de tout document examiné ou saisi. Ces documents sont admissibles en preuve sous l’égide de la loi.

Contestation constitutionnelle potentielle

Vu le caractère invasif de ces pouvoirs, il est intéressant de noter qu’une disposition similaire de la loi fédérale a été jugée inconstitutionnelle. En effet, dans la décision F.K. Clayton Group Ltd. c. M.R.N.[1] de 1988, la Cour a déclaré l’ancien alinéa 231(1)d) de la Loi de l’impôt sur le revenu inconstitutionnel au motif qu’il s’agit d’une saisie effectuée sans mandat, laquelle est à première vue abusive. En effet, la simple apparence d’une violation de la loi ne suffit pas à justifier une telle intervention. Depuis, l’obtention d’un mandat est nécessaire en vertu de la loi fédérale.

L’article 8 de la Charte canadienne des droits et libertés[2] prévoit que chacun a droit à la protection contre les fouilles, les perquisitions ou les saisies abusives.

La Charte des droits et libertés de la personne prévoit une protection d’autant plus large au respect de la vie privée[3], à la jouissance paisible et à la libre disposition des biens[4], à l’inviolabilité de la demeure[5] et à l’interdiction de pénétrer chez un individu et d’y prendre quoi que ce soit sans son consentement[6].

À ce jour, l’article 38 de la LAF est en vigueur et n’a pas été contesté sur le plan constitutionnel. Cependant, il est raisonnable de s’attendre à ce que cette question surgisse dans l’avenir, surtout compte tenu des vastes protections offertes par les dispositions de la Charte des droits et libertés de la personne. Ces protections pourraient potentiellement servir de fondement à une contestation juridique visant à remettre en question la constitutionnalité de l’article 38.

En conclusion, la location immobilière à court terme est soumise à un encadrement strict au Québec. Revenu Québec dispose de pouvoirs étendus pour garantir le respect de cette législation, notamment en matière d’inspection et d’enquête. Cependant, ces pouvoirs ne sont pas sans controverse.