Clause d’exclusion de la garantie légale : la renonciation par l’acheteur à la garantie légale du vendeur immédiat, mais pas aux garanties données par les vendeurs antérieurs est-elle permise?

En effet, certaines clauses insérées dans des actes de vente immobilière prévoient une renonciation de l’acheteur à la garantie légale de qualité du vendeur immédiat[1], mais pas aux garanties des propriétaires antérieurs reçues par le vendeur, lesquelles sont ainsi cédées à l’acheteur.

C’est par l’entremise de l’article 1442 du Code civil du Québec que la transmissibilité des droits des parties à leur ayant cause est possible. C’est notamment le cas de la garantie légale de qualité d’un immeuble qui constitue un accessoire de l’immeuble vendu.

Rappelons que dans la décision Blais c. Laforce[2], la Cour d’appel est venue confirmer que la clause d’exclusion de garantie, qui ne souffre d’aucune ambiguïté suivant une interprétation restrictive et qui comporte clairement la renonciation de l’acquéreur à toute garantie légale de qualité, entraîne une rupture dans la chaîne de titre. Conséquemment, tout recours fondé sur cette garantie contre tout vendeur, immédiat ou antérieur, sera impossible.

En ce sens, une clause qui ne souffre d’aucune ambiguïté et qui prévoit que la garantie de qualité du vendeur immédiat est éteinte, mais que celles des vendeurs antérieurs sont transmises, sera valide, dans la mesure où celle-ci est claire, non équivoque et conforme à l’intention des parties.

Cette clause aura ainsi pour effet de limiter la responsabilité du vendeur immédiat, sans pour autant entraîner la renonciation, pour l’acheteur, à tout recours, quel qu’il soit, fondé sur la garantie légale. Notons toutefois que le recours direct du sous-acquéreur contre les vendeurs antérieurs ne sera possible qu’en cas d’absence de rupture dans la chaîne de transmission, c’est-à-dire si l’un des anciens propriétaires a lui-même acheté sans aucune garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur.