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Immobilier et construction

Demande en justice pour vice caché contre la vendeuse ou le vendeur initial : l'évaluation du juste prix

  • Sophie Lecomte
Par Sophie Lecomte Avocate
Quel est le prix de vente à prendre en considération pour établir la diminution appropriée lorsque la demande en justice pour vice caché, fondée sur la garantie légale de qualité, est intentée par une ou un sous-acquéreur contre la vendeuse ou le vendeur initial de l'immeuble?

Est-ce le prix obtenu par la vendeuse ou le vendeur initial, le prix payé par la ou le sous-acquéreur à son propre vendeur ou vendeuse, ou l'un et l'autre de ces prix de vente successifs qui devrait être pris en compte?

Le choix du recours pour vice caché fondé sur la garantie légale de qualité appartient à la personne créancière de l'obligation. Elle pourra choisir d'intenter soit une action rédhibitoire (la résolution de la vente avec restitution du prix et des frais), soit une action estimatoire ou quantis minoris (la diminution du prix).

Quand l'action estimatoire est choisie, les moyens soulevés par la vendeuse ou le vendeur concernant la diminution du prix de vente sont pour l'essentiel des questions de fait et d'appréciation de la preuve[1]. Ainsi, le ou la propriétaire dont le bien est affecté d'un vice caché peut s'adresser à l'une ou l'autre des personnes venderesses antérieures du bien pour être indemnisé du déficit d'usage dans la mesure où ce vice existait alors qu'ils en étaient propriétaires. Cependant, l'indemnité qui lui sera accordée ne pourra pas constituer un enrichissement[2].

Si la demande en diminution de prix est intentée par la ou le sous-acquéreur contre la vendeuse ou le vendeur initial, le prix de la vente antérieure devra être pris en considération afin de déterminer si le coût des réparations emporte un enrichissement, une fois prise en compte la dépréciation du bien et la plus-value apportée par les travaux de réparation, s’il en est. Autrement dit, le montant qui correspond à la diminution du prix de vente doit être raisonnable compte tenu du prix reçu par la vendeuse ou le vendeur poursuivi. Le tribunal devra établir ce qu'une acheteuse ou un acheteur aurait payé s'il avait connu le vice et ce que sa vendeuse ou son vendeur aurait accepté.

En pratique, l'évaluation du déficit d'usage est compliquée en matière immobilière lorsque le vice affectant l'immeuble n'est découvert que plusieurs années après la vente, car la distorsion entre le prix reçu par la vendeuse ou le vendeur initial, la valeur actuelle de l'immeuble et le coût des réparations nécessaires est importante. Les tribunaux retiennent le concept de « dollars courants » vs « dollars constants » pour déterminer l'indemnisation. Le Tribunal effectuera un exercice de pondération, en tenant compte de la dépréciation du bien (son âge et son état), de la plus-value apportée par les travaux réalisés ou les matériaux utilisés, en relation avec le prix payé pour son acquisition. Avec cette méthode de calcul, les tribunaux veulent éviter l'enrichissement du ou de la propriétaire du bien.

La tâche d'évaluer la réduction appropriée du prix de vente s'avère toujours délicate, non seulement lorsque les vices sont importants, mais aussi lorsque le vice n'est découvert que plusieurs décennies après la vente. Pour obtenir plus d’informations, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe en droit immobilier qui se fera un plaisir de répondre à vos questions en matière de vice caché.


[1] Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33 (CanLII), [2002] 2 R.C.S. 235
[2] Dupuy c. Leblanc, 2016 QCCA 1141 (CanLII)

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