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Immobilier et construction

L’hypothèque légale de la construction et la pluralité de lots

  • Raphaëlle Levesque
Par Raphaëlle Levesque Avocate
Un entrepreneur impayé qui a exécuté des travaux sur plus d’un lot en vertu d’un contrat unique devra-t-il publier un avis d’hypothèque légale distinct sur chaque lot et ventiler le montant de sa créance pour chacun de ceux-ci?

Oui. L’hypothèque légale de la construction ne peut grever que l’immeuble sur lequel les travaux ont été exécutés ou auquel les matériaux ont été incorporés. L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble désigné par les travaux. Pour que l’hypothèque soit conservée, un avis doit être publié dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Cet avis doit désigner l’immeuble grevé et indiquer le montant de la créance. Un immeuble est présumé correspondre à un lot.

Même si un seul contrat de construction vise une pluralité de lots, chacun des lots devra faire l’objet d’une hypothèque distincte et la créance de l’entrepreneur devra être ventilée entre les différents immeubles (lots) selon la valeur des travaux exécutés sur chacun de ceux-ci.

Il existe toutefois une exception lorsque plusieurs lots ne peuvent être considérés à part entière et constituent une « unité d’exploitation ». Pour considérer plusieurs lots comme une seule unité d’exploitation et les grever d’une hypothèque légale pour le montant global de la créance, ils doivent d’abord « appartenir au même propriétaire, avoir des constructions contiguës ou quasi-contiguës et être utilisés comme un tout. De plus, les constructions doivent être interdépendantes et elles ne doivent pas pouvoir être possédées séparément sans transformation ou sans servitude. » (Construction Raoul Pelletier (1997) Inc. c. 24-34, Ste-Ursule s.e.c., 2005 QCCA 191, par. 43, citant la professeure Denise Pratte dans son ouvrage Priorités et hypothèques).

Par exemple, peuvent être considérés comme une unité d’exploitation plusieurs lots sur lesquels sont construits un centre commercial, une ferme ou des tours à condos reliées par un stationnement souterrain commun et par des servitudes. La qualification de plusieurs lots en une seule unité d’exploitation est hautement factuelle.

À défaut d’unité d’exploitation, l’entrepreneur devra quantifier le coût des travaux reliés à chacun des immeubles et publier un avis d’hypothèque distinct sur chaque lot. S’il fait l’erreur de publier le même avis d’hypothèque avec le total de sa créance sur chaque lot, l’avis sera invalide et il perdra ses recours hypothécaires.

Pour toute question ou demande d’information en lien avec les hypothèques légales de la construction, nous vous invitons à contacter notre équipe en droit de la construction.

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